近日，刘小山（化名）带着几个朋友住进了青城山脚下的别墅。一天中午，几个人想吃鱼，周围兜兜转转了一大圈之后，好吃的鱼没有找到，最终还是只能选择吃“罗鸡肉”。那几天中，他们已经能够背诵“罗鸡肉”的菜单价目表了。吃了饭，周围没有什么娱乐项目，几个人只有窝在房间斗地主……

多年来，一直游走在投资、度假以及康养之间的青城山别墅物业，由于缺乏生活配套，购房者生活非常不便，事实上陷入“买得起，住不起”的尴尬境地。

尴尬1：高尔夫山庄莱茵园别墅空无一人一些物业挂牌出售

从青城山高铁站前往街子古镇，一路上密布着这些别墅楼盘：青城宅院、置信芙蓉青城、青城安曼、青城鉴山、青城山房、龙湖小院青城、青城郡、高尔夫山庄·莱茵园、御青城等别墅项目。在这些楼盘中，除少数已经售罄外，大部分项目仍然有房源可售，实得单价集中在-元/平方米，形态多为叠拼和洋房，有少量联排和独栋。

◆头条君随机走访了几个项目，发现有的项目签约了酒店，有的项目则接待起了影视剧组，而最极端的是高尔夫山庄莱茵园，三四十栋别墅阒无一人，院内长满荒草，一些小院挂出了“此房出售”的条幅。

（高尔夫山庄莱茵园里一处标出“此房出售”条幅的老旧小院）

◆头条君拨通了条幅上面的电话，对方声称售价万，平方米建筑面积，算上花园面积接近2亩，是小区最大的一套别墅。对于价格，对方称还可再谈。

◆就在莱茵园对面，御青城刚刚接待了一个影视剧组。这个项目年建筑工程就已完工、年开售的项目，最大的独栋产品面积约平方米，售价在多万。据置业顾问介绍，自去年开盘至今，已售出50多套房源。头条君在小区看到，除了一两户正在装修外，其余楼栋都是大门紧锁，不见人员出入。

◆在青城南苑，头条君拜访了一位已经入住的老人。老人的子女在这个小区买了一套一的洋房，老人一个星期前刚刚从城里搬进来，正在侍弄阳台的花草。我们聊了聊他在这里生活，老人表示买菜这些还算方便。这成为头条君在当天走访中唯一采访到的入住的业主。

（青城南苑里一栋洋房里入住人家屈指可数）

尴尬2：青城山别墅高库存难去化，今年前4月只卖了90套一家别墅项目最近签了行销团队，而这种行销拓客的方式仅仅是在别的售楼部门口截人。“开着车经过的，你就截不住。”这个项目的销售主管说。

◆据悉，这种营销拓客的方式在沿线的别墅楼盘并不少见。开发商们别无他法，附近的乡镇并没有像样的二手房中介机构。客人就像流水，青城山只是客流的一个中转点，客流途径青城山后，一部分流向街子古镇，一部分流向更远的九寨黄龙。夏季客流高涨，冬季回落。客流成为绕不开度假性质的青城山别墅物业必须抓住的一个节点。

◆御青城项目的置业顾问告诉头条君，项目开盘至今卖了50多套。而一份由中国指数研究院提供的数据则显示，自去年7月开盘至去年底，御青城只买了3套。

（该数据由中国指数研究院提供，实际备案数据存在滞后情况）

◆头条君梳理了青城山别墅物业的销售情况后发现，一些更靠近都江堰市区的别墅走量相对较好，比如中信云溪谷、明宇豪雅青城、万达城等。此外，一些具有良好品牌号召力的项目如龙湖小院青城、青城郡等楼盘走量也不错。而如海航香颂湖国际社区、青城山房、御青城等项目则去化困难。

◆以青城郡为例，开盘之初，炎华置信就与途家网签订了合约，将闲置别墅物业以酒店形式加以利用，业主可得一定额度的分成。加之以良好的品牌优势和客户积累，自年开盘至今已销售多套，每年走量多套。这在青城山区域是一个不错的业绩。

◆在嘉进地产顾问总经理刘小山看来，青城山区域大部分别墅项目都能够实现万到1亿的销售。“但是要突破一个亿，大家都觉得有点困难。”嘉进地产在青城山先后推广过芙蓉青城、青城安曼、泰达青城岚田等项目，对青城山别墅物业极为熟悉。

（该数据由中国指数研究院提供）

◆即便如此，相对于青城山库存，每年的走量仍然显得杯水车薪。在当前青城山市场，置信芙蓉青城、龙湖小院青城等楼盘，都属于年以前的产品。高库存仍然是青城山别墅出路的最大压力。

尴尬3：青城山物业升值不大部分别墅反而贬值

这是一张搜房网纪录的龙湖小院青城自开盘以来的价格走势。龙湖小院青城是青城山别墅物业中，少有精装产品。可以看出，自年至今，龙湖小院青城的价格波动较大。

◆这大致能够反应青城山别墅物业的价格走势。青城郡销售经理罗文娜告诉头条君：“青城郡年开盘的时候，实得均价10元/平方米左右，年市场不好的时候有略微的降价，部分房源做特价，降价幅度每平方米-0元，最低时房价没有低于10元/平方米。”而当前青城郡的实得均价为元/平方米。

◆这意味着，近五年时间来，在价格因素上，青城山物业并没有太大的升值，相反一些别墅还可能贬值了。

尴尬4：业内人士：缺乏生活配套，别墅“买得起，住不起”现在的青城山别墅，卖得好的少，卖得不好的多，太多的别墅销售不温不火，太多的别墅还在消化年的存量。赵忻将青城山的别墅物业称之为“过路的产品”，因为整个大环境缺乏将人留下的配套服务，也就是前文提到的，可供刘小山和他的朋友们玩儿的东西。

◆在一个更大的环域上，青城山面临着更激烈的竞争，峨眉山、三岔湖、龙泉山沿线，客群在被不断分流，青城山的别墅，是在一并不唯一的自然资源去争夺有限的客户资源。

◆在御青城，置业顾问告诉头条君，在这里买菜可以去大观镇，也可以去街子古镇，然而这两个场镇都在两三公里以外。“住别墅，去乡里消费，感觉这个配套是倒挂的。”赵忻说：“当前青城山的生活配套，只能满足基础需求，不是满足住别墅的需求。”这也成为了一些别墅“买得起，住不起”的一大原因。

◆李昕称青城山的别墅是“修在景区里的住宅”，因为生活配套的缺失，青城山度假内容的单一，反过来也在影响着青城山别墅物业的去化以及后期的居住。

◆长期以来，青城山的别墅以度假产品的形式而存在。以青城郡为例，60%都是成都本地人，年龄45-60岁之间，为自己或父母纯粹退休养老用。此外，还有20%是完全的外省客源，作为纯粹投资。成都距离青城山一个半钟头车程，受惠于此，青城山别墅得以在成都人“5+2”休闲度假模式里找到突破口。

◆然而成也萧何败也萧何，距离成都近这个因素也是扼杀了最后一个将人留下来的可能，人们随时可以起身回城。青城山别墅成了一个随时可以被抛弃的偏房。除此之外，青城山度假的季节性也使得别墅的使用频次一直高不上去。每年5月-10月，是青城山旅游消夏的旺季，这也与青城山的销售周期是匹配的。

尴尬5：崩盘危机：财务成本将拖垮部分别墅项目青城山别墅的高库存有着独特的市场历史背景。

◆年，以龙湖拍下青城山镇五里村、大田村.92亩土地为节点，青城山别墅物业投资达到了历史最高点。年8月31日，龙湖以楼面价元/平方米拍下现在龙湖小院青城地块，溢价率高达.57%，创下了历史记录。彼时，青城山一集聚了中铁二局、置信、武海、中信、海航、珠江投资等一大批知名开发商。

◆也是在这一年，一大批开发商一头扎进青城山，当前青城山的格局，在年就已基本定型。四川中原顾问项目部总经理赵忻分析当初开发商对青城山别墅趋之若鹜的原因：“取决于开发商对于别墅产品的认知，这种产品从前期测算来看，不论是销售还是自持运营，它整个的价值是高于普通住宅的。如果能买00元/平方米就赚钱，为什么不做？”

◆年，在地震和经济形势下行的双重打击之下，青城山的别墅热潮一路走低。随后的三年，在灾后重建的主基调之下，别墅物业抬头艰难。年，龙湖小院青城主体工程都已完工，龙湖才开始了销售。时至今日，几乎所有青城山别墅项目，都是以现房销售。

（青城山高尔夫山庄·莱茵园里藏在荒草丛中的独栋别墅）

◆受供地指标的限制，也受市场环境的影响，年以后的青城山别墅物业，面积开始变小，度假物业的性质开始突出出来。当前主流产品都是90平方米的别墅，叠拼和洋房为主。其中最典型的案例是青城安蔓。早先青城安曼的名字叫“芙蓉青城·八大山房”，计划在30亩的土地上只修八栋别墅，请八个中国知名的青年设计师来做设计。“后来改了定位的，因为大别墅不受欢迎，改成了洋房。”李昕在接受房头条采访时说。

◆年以后的青城山再没有回到年的火热。“年那是考试之前，老师押题押对了，你考了分，但是你总想考分，没有道理的。”李昕说。别墅产品的过剩很快显现出来，最近五年来，青城山的土地不再火热，除了万达、蓝光等少数开发商再次拿地之外，已经很少有开发商选择在青城山了。“

◆一些楼盘也在探索增值的方式。年，青城郡引入了途家斯微登酒店，业主将房屋租赁给途家，收取一定的分红，途家则导入线上客流，并实现房屋的维养和增值。这成为解决别墅闲置，实现物业增值的一个途径，不过这种途径仍有诸多限制。

◆实际上，在青城郡规划设计之初，途家网就已参与进去，后期呈现的产品是适合途家经营酒店的产品。途家网的标准是精装、全配，“因为我是做轻资产的。”途家网川藏区域总经理谢佳告诉头条君：“第二个我要看他的地理位置，到达性怎么样，他的配套怎么样，很多维度。我要替我的客户去考虑。第三个，房间不能太大，我来租用，能耗过高。如此等等。”

◆在青城郡，途家网共经营了50多套别墅物业，在青城山，其已与万达城和蓝光青城河谷签约：“整个青城山我们能够吃下0套左右”。这对于当前青城山别墅的库存而言，仍然少之又少。“我能解决它的维养，我不能保证它的去化。”谢佳说：“配套的问题，生活不是很方便，这个不是我途家能够解决的问题。开发商可能有很多个痛点，但是我只能解决其中一两个痛点。”

◆在能够看得见的未来，随着人们消费度假理念的变化，相关配套的逐步完善，青城山别墅物业仍然有很大的增值空间。然而，对于开发商来说，这个时间成本实在高昂。即便是当年的高价土地，以当前的售价来计算，静态利润仍然是可以保证的。然而，随着时间推移，动态成本会越来越高，财务成本或将拖累一些实力不济的开发商，直至其倒下。

尴尬6：雾霾能拯救青城山别墅？这或是开发商不切实际的幻想近年来，成都雾霾越来越严重，似乎让青城山的度假物业看到一线生机，为了迎接为逃离雾霾而进山的客户，一些项目甚至安上了地暖等设施。

◆对于一些提出的疑问：青城山的空气能否拯救青城山这些深陷泥沼的别墅物业呢？

赵忻说，从理论角度来说，机会很大。但是从实际市场的反馈来说，是没有的。其中一个很大的因素是，冬天，正好这个时候是青城山度假和销售的淡季，各个售楼部都不太忙，因为很寒冷，很潮湿。

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