本文转自 　　权：40年大产权房

户 　　数：

建筑面积：平方米

开发商：丽江雪山投资有限责任公司

建筑类型：独栋别墅，公寓

入住时间：年

容积率：0.65

绿化率：36%

占地面积：平方米，建筑面积为20万平方米。

丽江雪山艺术小镇倚靠玉龙雪山，具有非常优质的景观视野：

投资：投资总额约为35亿元

定位：高端休闲度假中心/体验式文化艺术商业地产

功能布局：COART艺术中心、COART艺术影院、COART青年艺术酒店、COART艺术家工作室、COART艺术商街、COART酒店式公寓、COART商业院落等

规划设计：请了世界重量级设计大师隈研吾（设计“中国10大新建筑奇迹”之一——“长城脚下的公社”的日本设计师）、殿堂级室内设计大师季裕堂、华人设计师领军人陈幼坚（设计万科麻将桌logo的香港设计师）等巨匠联袂设计。景观总体规划为正对雪山的对景轴线，主建筑群为丽江纳西风格，但同时具备国际先锋设计理念，整体呈现了世界与丽江、传统与现代的跨界融合。大牌团队给出的设计是这样滴：

COART艺术中心

COART艺术影院

COART商业内街

高策观点：雪山艺术小镇占据了优越的位置和景观资源，定位也特别新鲜——体验式文化艺术商业地产，还花重金请大师设计了具有原生元素的建筑，看起来很值得期待。而实际上这个项目也的确有特别美的一面。

二、小镇街拍——从束河古镇出发

群山环绕，白云朵朵，空气也是沁人心脾。

当车停到束河古镇时，我才开始明白这个地方为什么让那么多人魂牵梦绕。古城的房子并不华丽，不像江南的古城，艳于雕琢，而是很朴素，很随意，甚至趋于简陋。只是用心去品味生活，而非刻意渲染。就是这样的平静，却让我无端的感动。七月的束河，可喜爱阳光的游人们，三五个聚一起，在阳光的沐浴下，语气平和的谈着什么。阳光，在束河的古城里，变得不寻常，如此的平易近人。

人人都说江南烟雨，石板小桥是极好的。来到这里之后，在街巷之间兜兜转转，不在意是否会迷路，因为在下一个转角又会有别样的风景，又会有另一种风情，这种不期而遇才给人最美的享受。

在这里，一切似乎都慢下来了。一本书一杯茶，悠悠闲闲，看看云，发发呆，再疲惫的心也停了下来，一呼一吸，云卷云舒。

一连几天的古镇生活，犹如生活在遥远的时候，美丽而不真实。午后闲来无事，漫无目得地走着，一片别样的仿古建筑出现在视野里。

它有一个特别的名字，Coart雪山艺术小镇。

看惯了束河古镇的青石，雪山艺术小镇的红黄相加给人以明亮之感，在里面穿行，随处可见的花草，随意却不失美感。

每一栋建筑还有他自己的名字，自己的故事。

致青春，青春是一段美好的回忆，可美好的事物总是容易流逝。在这青山绿水，蓝天白云之下，在雪山艺术小镇的这所客栈回忆青春想必是一件极好的事情。走进去，仿佛回到学生时代，楼梯转角处那熟悉的黑色电铃，敲响青春回忆的美好乐章。

在束河时间慢下来，偶遇雪山艺术小镇，开始发现生活的美好。

雪山艺术小镇，就犹如一个在山水中走出的姑娘，婉转，柔美，用她的别样风情牵绕着每一个过客的心绪。

雪山艺术小镇的每一座建筑都是别开生面的，日式侘寂的，又满是纳西风情的。

星子评论：

1）雪山艺术小镇的建筑部分设计不愧是大师的手笔

建筑外立面造型采用山坡、梯田及坡顶瓦屋的设计元素，很好的体现了设计大师隈研吾的“负建筑”设计理念，也体现出设计对当地环境的深刻理解和尊重，非常值得大家学习。

2）街区动线、节点空间还有优化改善的空间

本项目的本质是开放式的街区商业，由2-3层为主的多层建筑组合而成，街区的室外动线及共享节点空间的规划尤为关键，动线是商业步行街的“生命线”，而共享空间更是步行街的“灵魂”。本项目的街区动线及节点空间的处理较为平淡，不够流畅生动，其实丽江古城和束河故镇的街道就值得好好借鉴，小桥、流水、石板路的街道都是非常好的设计元素，为什么不参考采用呢？

三、小镇成长史

年4月27日，项目签约。李亚鹏和张纪中一起出席了云南文化产业试验园的项目签约仪式。

年春季，李亚鹏发起了COART艺术现场会，从此每年春秋季各开办一次，它以艺术嘉年华的形式将多种艺术类型融合呈现，每年都会聚集众多艺术圈的大牌和诸多明星，向观众免费开放，举办地点为束河古镇和雪山艺术小镇。

年11月1日，经过近两年时间的定位和设计，开始建设一期一标段（包括示范区），主要产品为别墅和商业院落。

这里插句嘴，施工负责人透露，有追求且任性的李亚鹏为了给别墅打造园林景观，从北京运八棱海棠、从四川郫县运茶花（据说是王菲的最爱），一棵树运费就几千块，一栋别墅的园林景观就要花费40余万元……

年4月23日，第五届COART艺术现场开幕在小镇举行，同时推售一期产品，小镇示范区也正式对外开放，营造了一些噱头，如高圆圆、那英等众多明星已认购，有众多明星商业入驻，如李亚鹏与杨坤的好机友俱乐部、赵薇的致青春客栈等。

杨坤与李亚鹏在“中国好机友”启动会

年11月中旬，秋季COART艺术现场李亚鹏亲自推介，售楼处循环播放王菲的MV吸引顾客......（彼时王菲李亚鹏已经离婚）

李亚鹏现场推销

四、既然项目这么好，为何李亚鹏会退出呢？星子认为，销售遇冷是首要原因。

1、成本意识仍需要提高，李亚鹏不该花重金造园林。

花重金造景观，仅为个人导向，没有从需求的角度出发考虑客户的需要是什么。度假地产需求者多对项目地景观资源敏感，对自家庭院景观不甚敏感。而最终这些成本将转嫁给消费者。

2、运营理念还有待改进。

项目签约后李亚鹏即发起了COART艺术现场会，至年秋季已举办6次，虽在热闹的活动现场对小镇进行了推售，但所来的众人观看完即走人，如此热闹的、为期5天的多场免费活动对销售并没有多大的带动效应。因此，“以艺术活动带动人流导入，以人流导入加速商业氛围呈现，以商业氛围升级艺术活动”这一理念乍看似乎无可非议，但实际上若不能提供让人驻留下来的体验，活动导入的人流并不能等于楼盘的热销。

3、明星具有的粉丝效应在房地产营销中效力有限

李亚鹏在圈内的调动能力还是很强的，一期开盘时就传说已有杨坤、赵薇、大S、谢娜、那英、高圆圆等多位明星认购；样板示范区内引入多家明星商业，如赵薇代言的致青春客栈、杨坤和李亚鹏创办的好机友俱乐部等；年11月中旬，秋季COART艺术现场李亚鹏亲自上阵推销，售楼处循环播放王菲的MV吸引顾客……

但是现实情况却是，粉丝在明星的影响下花费重金购置一处地产，这得是多么有钱多么任性的粉丝呀！明星的势能也很有限，无法从根本上解决销售难题。

4、营销对位客群没有考虑清楚

首先，游者即游者，只是过客；其次，本地人幸福指数很高，他们依旧热衷于住和建造老一辈式的房子。

一、游者即游者，只是过客。雪山艺术小镇功能定位中有酒店功能，但对于那些文艺青年来说，来丽江只是想体验古色古香的客栈气息，现代化设计的酒店原本就在大城市领略过了，这里只不过是房子低了点，设计精良了些。主要依靠艺术活动进行销售是有问题的，购买者不等于经营者、使用者，通过艺术活动吸引来的多是对艺术感兴趣的中青年，即使对商业和别墅感兴趣，也会对几百万上千万望而却步。也就是说，没有准确定位购买人群。比如有丽江开客栈的人提出在雪山艺术小镇开客栈可以免去丽江高租金、房屋陈旧等困扰，但本项目没有针对这些人群开展营销活动。

二、本地人幸福指数很高，他们依旧热衷于住和建造老一辈式的房子。我每次去一个地方，只会从网上大概的了解当地的民风民俗，更多的还是去了之后就自己所见所闻直接向当地人求解。丽江那边除了汉族外，我接触最多的要算纳西族人了，特别是在拉市海片区；彝族也间接的从纳西族人民那了解了一些情况。那天去拉市海骑马，那边的马场几乎都是纳西族人开设的，整条拉市海游玩路线也包括纳西族民宅。他们的房子都是木质结构的，两层的比较普遍，而且看到些在建的房子依旧是采用木头搭建，而不是现代建筑普遍采用的钢筋水泥。当我问向导小伙子，为什么不建楼房呢，既坚固又防水，还耐用。小伙子回答说：我们这边地质灾害多，不宜建楼房，一旦倒塌，重建费用高；我们建的木头房也很耐用的，有的能坚持一百年呢；另外可能是风俗问题吧，代代相传，如果让我们选择，还是会建木头房。后来我随意一问：你什么时候学会骑马的呢？答：从小就会了，我没读过书。问：那你们这边外出打工的人多吗？会不会很向往大城市？答：为什么出去呢，我们在这里挺好的呀，反正我们这边男女青年都不会想出去。后来了解到，他们这边的马帮，是由整个村子的马组成的，每家都会养四到五匹马，每家每户轮流在马帮服务游客，这就相当于除了种地外的另一种收入方式（当时还看到一个快70岁的老者也在当向导，瞬间也就明白了）。由此可见，他们的幸福指数很高，购买楼盘的意愿并不强烈。由此，个人觉得，丽江前景再好，也不会像一二线城市那样，高质量的生活水平吸引了大量外来人口在此定居，同时，来北上广深的人多是带着强烈的欲望而来的，欲望让一座城市燃起星星之火。丽江就是一个安静文雅的小女子，生活习性使得你无法把她培养成一个女汉子。

最后观点：旅游地产确实需要经营，急不得，项目基底还是非常不错的，同时起步未久局势未定，希望新接手的阳光能重整运营，加大营销力度，雪山艺术小镇前途我仍然非常看好。

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